VÅR VERKLIGHET

Av Stockholms stads cirka 3 900 tomträtter för flerbostadshus är cirka 1 625 upplåtna till bostadsrättsföreningar. Tomträttsavgälden är en stor intäktskälla för staden. För 2018 betalade stadens bostadsrättsföreningar med tomträtt 535 miljoner kronor i avgäld.

När den 2017 beslutade ökningen slår igenom fullt ut, kommer stadens avgäldsintäkt från bostadsrättsföreningar närma sig 1,5 miljarder kronor per år. Detta kan jämföras med hur mycket kommunalskatten skulle höjas för att uppnå samma belopp. För en vanlig folkpensionär boende i en bostadsrättsförening motsvarar den ökade månadsavgiften en kommunalskattehöjning med 6 kronor. Kommunen tar alltså in en stor vinst på tomträtterna genom att extrabeskatta en mindre grupp av stadens medborgare.

Enligt 2 kap 7 § kommunallagen får kommuner driva näringsverksamhet, om den drivs utan vinstsyfte och går ut på att tillhandahålla allmännyttiga anläggningar eller tjänster åt medlemmar i kommunen.

Sedan tidigt 80-tal har tomträttsavgälderna ökat med 100–120 procent var tionde år, vilket motsvarar en årlig ökning på 7–8 procent. På så sätt blir avgälderna en allt högre andel av föreningens kostnader. Ingen annan kostnad ökar så mycket i en bostadsrättsförening.

De kommande årens stegvisa chockhöjning av tomträttsavgälden leder till avgiftshöjningar i Stockholm på i genomsnitt cirka 1 000 kronor per månad för boende i en normaltrea. I vissa fall blir höjningen uppemot 2 000 kronor per månad.

En evig skuld

Högsta domstolen har i en dom från 1986 fastslagit att räntan ska baseras på en långsiktig realränta. Det har lett fram till en praxis om en avgäldsränta på 3,0 procent. Stockholm stad använder 3,25 procent i sina beräkningar. Detta är uppseendeväckande när både nominella och reala räntor under lång tid varit långt under 3,0 procent. Än mer orimligt blir detta då de markvärden, som utgör underlag för tomträttsavgälderna, under lång tid har stigit just på grund av låga räntenivåer och sjunkande avkastningskrav.

Tomträttsavtalet innebär en evig skuld som hela tiden ökar. Enligt nuvarande redovisningsprinciper syns inte denna skuld i föreningarnas räkenskaper. Om tomträttsavtalet hade tagits upp som en skuld i balansräkningen, skulle de kraftigt stigande avgälderna innebära en ständigt växande skuld även för en förening som amorterar sina lån.

Ett drygt tiotal bostadsrättsföreningar i Göteborg har vägrat underteckna nya avtal och därmed stämts av kommunen. Några föreningar har vunnit fall i Mark- och miljödomstolen där kraftiga höjningar av tomträttsavgälden har ansetts vara oskäliga med hänvisning till den negativa realräntan. 

Också några medlemmar i Tomträttsuppropet har vägrat teckna nya tomträttsavtal och därför stämts av Stockholm stad.

En stängd marknad

Vid friköp av ett småhus är priset 50 procent av marktaxeringsvärdet. För en bostadsrättsförening är priset 100 procent av marktaxeringsvärdet. I vissa fall lägger man dessutom på ytterligare, till exempel 15 procent för sjönära läge.

Under 2020 kom det in drygt 170 förfrågningar om friköp i Stockholm stad, knappt hälften från bostadsrättsföreningar. Totalt friköptes under perioden 11 småhus och inte en enda bostadsrättsförening. En del föreningar har av staden fått det direkta beskedet att de inte erbjuds att friköpa marken.

Avgäldsunderlaget beräknas som markens värde i ”avröjt skick”, det vill säga som om det inte står några hus på marken. Värdet fastställs som det pris staden skulle få vid en öppen försäljning av marken. Men det är förstås omöjligt att sälja marken på den öppna marknaden.

Avtalet mellan staden och tomträttsinnehavare är tidsbegränsat men kan inte sägas upp av tomträttsinnehavaren. Det innebär att om staden inte säger upp avtalet förlängs det automatiskt. Bostadsrättsföreningarna saknar möjlighet att påverka avtalen och är alltså föremål för ren utpressning.

Hög tid att genomföra löften!

År 2017 föreslog den socialdemokratiskt ledda majoriteten i Stockholm chockhöjning av avgäldsnivån. Då opponerade minoriteten med Moderaterna i spetsen och lovade att agera. Efter valet 2018 har löftet inte infriats – man säger en sak men gör i praktiken något annat.

En årligen återkommande riksdagsmotion från Centerpartiet om en ny egnahemsrörelse diskuterar möjligheten att använda tomträtt som ett hyrköp där tomträtter upplåts och avgälden används som en avbetalning för att föra över ägandet (motion till riksdagen 2020/21:472).