22 december 2024 publicerade Svenska Dagbladet på nätet ett debattinlägg av Tomträttsuppropets ordförande Claes Kjellander. Det handlar om ett förmånligt tomtköp av Handelshögskolan i Stockholm. Säljare är Stockholms stad. 23 december inflöt inlägget i papperstidningen
LIKA VILLKOR VID TOMTKÖP
Sedan 100 år bedriver Handelshögskolan sin undervisning i det vackra huset på Sveavägen i centrala Stockholm. Skolan disponerar marken med tomträtt och betalar tomträttsavgäld till Stockholms stad – precis som en rad bostadsrättsföreningar.
”Handelshögskolans avgäld har sedan år 1924 varit 100 kr – om året. Med en avtalsperiod på 100 år blir 10 000 kr totalt för det senaste seklet.
Nu har avtalet gått ut och skulle alltså skrivas om till dagens kostnadsnivåer. Men då har skolan i stället kommit överens med staden om att köpa marken.
Marken har ett taxeringsvärde på 320 miljoner kr (enligt Dagens Industri 2024-12-02). Men försäljningspriset är 77,5 miljoner, det vill säga cirka 24 procent av taxeringsvärdet. [–]
Stockholmare har rätt till likabehandling.
Ingen missunnar Handelshögskolan en god affär. [–]
Men vi förväntar oss nu att staden behandlar en förmögen privat institution och de boende i staden på samma sätt. Handelshögskolans villkor måste även vara de boendes villkor.”
Här kan du läsa debattinlägget i sin helhet.
13 december 2024 framfördes krav på modernisering av tomträtts-systemet. Bakom kravet står Bostadsrätterna, Fastighetsägarna, HSB och Riksbyggen. Kraven framförs i en debattartikel och i ett press-meddelande. Utgångspunkten är en nyskriven rapport.
FRÅN BOSTADSSOCIAL REFORM
TILL EKONOMISK RÄVSAX
”Kostnadsökningar på 300–400 procent, återkommande rättstvister och otydliga regler som leder till ineffektiva friköpsprocesser. Det är slutsatsen av en granskning av systemet med tomträtter som Bostadsrätterna, Fastighetsägarna, HSB och Riksbyggen låtit ta fram. Nu krävs en reformering av tomträttsystemet.” Så står det i press-meddelandet.
I debattartikeln läser vi:
”Problemet är att tomträttens regelverk saknar tydlig vägledning för hur marken ska värderas och vilken avkastning som kan anses vara rimlig.
Resultatet ser vi i dag i form av chockhöjda markhyror, godtyckliga beslut och stor osäkerhet för berörda hushåll och fastighetsägare. En osäkerhet som lett till att markhyrans storlek ofta får avgöras genom kostsamma och utdragna rättsliga processer, som den mellan bostadsrättsföreningen Smyrna och Statens fastighetsverk som avgörs i Högsta domstolen under nästa år. [–]
Trots att tomträttens inneboende problem har lyfts i flera statliga utredningar, och Högsta domstolen pekat på behovet av en moderniserad lagstiftning, är modellen i dag oförändrad. Det är hög tid att utreda frågan på nytt.”
Bakom rapporten står analysföretaget Evidens som pekar på tre stora problem:
• Kraftiga och oförutsebara kostnadsökningar
• Otydliga regler för hur tomrättsavgälden ska beräknas
• Friköp är endast en möjlighet för få
Slutsatsen av rapporten är att det nuvarande tomträttsystemet inte bara är föråldrat. Systemet hämmar också möjligheten att utveckla våra städer för boende och näringsliv.
Här kan du läsa debattartikeln,
här kan du läsa pressmeddelandet,
och här kan du läsa Evidens rapport.
2 december 2024 skrev Lovisa Herold i Dagens Nyheter om den göteborgska bostadsrättsföreningen Masthugget som 2025 får sin tomträttsavgäld höjd med närmare 700 procent.
9 december skrev Johan Hellekant om Masthugget i Svenska Dagbladet. Först med nyheten var tidningen Fastighetsnytt.
EN GIGANTISK HÖJNING
Masthugget är Sveriges största bostadsrättsförening med drygt 1 200 lägenheter och flera lokaler för uthyrning. Föreningen vägrar att gå med på den höjning som kommunen begär, och nu väntar avgörande inför domstol. Föreningens ordförande Thomas Ahlstrand menar att höjningen är oskälig. ”Men det är också så att värderingen av fastigheten är felaktig”, säger han till Dagens Nyheter.
Höjningen av tomträttsavgälden måste tids nog läggas på månadsavgifterna, vilket gör boendet betydligt dyrare. Masthuggets styrelse bedömer att avgiften för de boende skulle behöva höjas med upp till 50 procent om Göteborgs stad får rätt.
I Svenska Dagbladet intervjuas Claes Kjellander, Tomträttsuppropets ordförande, som berättar att hans egen förening, Brf Hamnvakten på Södermalm, år 2019 accepterade ett nytt tioårigt tomträttsavtal.
”För oss har avgälden ökat från 5,4 miljoner till 12,2 miljoner kronor, säger han.
Utslaget per lägenhet blir det lite över 31 000 kronor om året i genomsnitt.
[–]
För Brf Masthugget där många lägenheter är mindre, skulle det bli över 21 000 kronor.”
1 september 2024 publicerade Eva Nordström (HSB Stockholm),
Anna Waxin (Fastighetsägarna Stockholm), Ulrika Blomqvist (Bostadsrätterna) och Lars-Olof Pettersson (Riksbyggens Stockholm)
ett inlägg på Svenska Dagbladets debattsida. Rubriken löd
FASA UT STOCKHOLMS TOMTRÄTTER
”Som företrädare för en majoritet av stadens invånare boende i tomträtt uppskattar vi [–] oppositionsborgarrådet Dennis Wedins (M) motion om att utreda alternativa sätt att friköpa tomträtter. Ett förslag som vi fullt ut står bakom – något vi även uppmanar majoriteten i stadshuset att göra [–]
En ändamålsenlig lösning skulle vara att ge tomträttsinnehavare rätt att förvärva marken till i förväg fastställda priser, och möjliggöra en alternativ betalningsmodell. På så vis skulle staden kunna minska
sin nuvarande skuldsättning på över 70 miljarder, samtidigt som bostadsrättsföreningar får rimliga förutsättningar för kostnadskontroll och framtida fastighetsunderhåll.”
5 september publicerade Svenska Dagbladets debattsida en replik av Fredrik Kopsch, chefsekonom på Timbro och docent i fastighetsekonomi:
SUBVENTIONERA INTE NÅGRA FÅ HUSHÅLL
”Det finns inga starka skäl för kommuner att äga mark. Tomträtten är ett förlegat system. [–]
I takt med att vi blivit både fler och rikare har både bostadspriser och markpriser stigit. I takt med stigande markpriser stiger också tomt-rättsavgälder, även om de i väldigt hög grad är subventionerade. [–]
Det offentliga bör sträva efter att sälja mark som upplåts med tomträtt. Men det måste göras marknadsmässigt för att säkerställa att alla medborgare likabehandlas. Vi kan inte ge kraftiga subventioner åt några få hushåll som köpt lägenheter och småhus med tomträtt.”
10 september återkom de fyra ursprungliga debattörerna med en slutreplik på svd.se
TOMTRÄTTEN INTE LÅNGSIKTIGT HÅLLBAR
”Till skillnad mot vad Kopsch skriver, kan vi intyga att bostadsrättsinnehavare i tomträtt inte upplever sig subventionerade, snarare motsatsen. Påståendet att avgälden är subventionerad bygger dessutom på antagandet att stadens beräkning är korrekt, när både avgäldsunderlaget och räntan i själva verket är missvisande. [–]
Tomträtten innebär enligt oss att ’några få’ står som förlorare, till fördel för det allmänna. Sannolikt inser många bostadsrättsföreningar att de borde friköpt marken redan på 80-talet. Men att vara efterklok löser inte heller upp några knutar.
Det kan dock en kommunal utredning göra, som uppriktigt undersöker alternativa och pragmatiska sätt att friköpa marken på ett sätt där stadens tillgångar säkras, och bostadsrättsföreningars tomträtt på sikt fasas ut. Det är precis vad Dennis Wedins (M) motion handlar om.”
27 april 2024 lämnade Tomträttsuppropets styrelse ett remissvar till Stockholms kommunfullmäktige om Dennis Wedins (M) motion att låta utreda friköp av tomträtter enligt en ”hyrköpsmodell”.
Tomträttsuppropets styrelse ställer sig helt och fullt bakom motionärens förslag.
ETT OUPPSÄGBART OCH OÖVERBLICKBART AVTAL
Vi citerar ur remissvaret:
”Problemet bostadsrättsföreningarnas styrelser ställs inför är att föreningarna har ett avtal som är både ouppsägbart och oöverblickbart. Det finns inget förutbestämt sätt att avsluta avtalet och det finns inte heller möjlighet att förutse vad kostnaderna för framtida tomträttsavgälder kommer att bli.
Ett sätt att lösa detta problem skulle vara att ge bostadsrättsföreningarna rätt att förvärva marken till i förväg fastställda priser. För föreningarna skulle det innebära det att de får kontroll på sina framtida kostnader och kan planera för sitt underhåll och avgiftsuttag från sina medlemmar. För staden innebär det att köpeskillingarna kan minska stadens skuldsättning alternativt skapa resurser för stadens övriga verksamheter eller placeras så att staden också i framtiden får fortsatt god avkastning på kapitalet. För både staden och föreningarna medför det att man får välskötta bostadsrättsföreningar till gagn för både staden och den femtedel av stadens medborgare som bor på tomträtt.”
Tomträttsuppropet lämnar också ett konkret förslag till friköpsmodell.
Här finns hela remissvaret.
13 april 2024 publicerade även tidningen Mitt i en artikel med utgångspunkt i brevet från brf Liljeholmsberget till Riksdagen och Stockholms kommunfullmäktige.
ETT ENSIDIGT VAL FRÅN KOMMUNENS SIDA
En huvudpunkt i artikeln utgörs av två nya JM-byggda bostadsrättsföreningar med tomträtt i Stockholm. Tomträtt innebär ”att föreningens gemensamma belåning blir betydligt lägre", skriver JM på sin hemsida.
Mitt i:s frågor har besvarats skriftligt av JM som bland annat slår fast att ”tomträtt är ett ensidigt val från kommunens sida”.
Om den lägre belåningen skriver JM:
”Det innebär att föreningen inte är lika känslig för ökade räntekostnader som hade varit fallet om de i stället ägde sin fastighet. Detta väger upp eventuell risk i ökade avgäldskostnader.”
Här hittar du hela artikeln.
12 april 2024 publicerade Dagens Industri (di.se) tre artiklar
med utgångspunkt från ett brev till Riksdagen och Stockholms kommunfullmäktige från brf Liljeholmsberget, undertecknat av nuvarande och fyra tidigare ordförande, Angående en skuldfälla i presentförpackning (se nedan).
VAD MARKNADEN ÄR BEREDD ATT BETALA
Artiklarna handlar framför allt om två nybyggda bostadsrättsföreningar med tomträtt i Liljeholmen i Stockholm. Men lägenheterna prissätts av byggherren JM som om marken vore friköpt. Inte heller avgifterna är lägre – trots att lånen är mindre till följd av att marken inte är friköpt.
JM Bostads affärsenhetschef Pär Vennerström får frågan om det inte konstigt att pris och avgift är desamma på bostäder på ägd mark och bostäder på hyrd mark?
”Nej, vi utgår från vad marknaden är beredd att betala.”
Affären borde rimligtvis vara mer fördelaktig för er om ni säljer bostäder till samma pris utan att ha köpt loss marken?
”Det kan stämma i det fall en tomträtt upplåts direkt av staden, men i det fallet som avses här så har vi köpt tomträtten av en privat fastighetsägare och betalat det som krävs för att få ihop vår kalkyl, så jag skulle inte säga att vår förtjänst är större på den här affären än andra.”
I en anslutande artikel uttalar sig Swedbanks och Sparbankernas privatekonom Arturo Arques:
”Bostäder på tomträtt är en osäkerhetsfaktor som i min värld borde innebära en tydlig rabatt. [–] Man ska inte behöva vara ekonom och jurist för att förstå. Bostadsrätter ska alla kunna köpa som är läskunniga,
och då måste man kunna lita på systemet och regelverket. [–]
Tomträttsavgiften är en kostnad som du inte kan påverka i praktiken och som är otroligt svår att förutse i förväg.”
18 mars 2024 skrev nuvarande och fyra tidigare ordförande i
brf Liljeholmsberget ett brev till Riksdagens och Stockholms kommunfullmäktiges ledamöter. Vi citerar ur brevet.
EN SKULDFÄLLA I PRESENTFÖRPACKNING
”Om en bostadsrättsförening har ingått ett tomträttsavtal, är föreningen fast. Den starkare parten kan egenmäktigt förändra villkoren. Frågan om skälighet kan inte prövas rättsligt.
Vi känner oss grundlurade [–]
Vi kräver en väg bort från oskäliga tomträttsavgälder och vi kräver möjligheter att få köpa våra tomter till ett pris som är rimliga för bostadsrättsföreningarna och godtagbara för långivande banker.”
Här finns hela brevet att läsa.
12 december 2023 rapporterade webbtidningen Altinget att brf Smyrna i Stockholm hade nått framgång i sin överklagan av Mark- och miljööverdomstolens dom om tomträttsavgäld. Högsta domstolen har beviljat prövningstillstånd.
HD GER PRÖVNINGSTILLSTÅND
Det överklagade beslutet fattades i Mark- och miljööverdomstolen (hovrätten) och innebar en höjning av tomträttsavgälden från 1,9 miljoner kr till 5 miljoner, det vill säga en ökning med 163 procent. Tomten ägs av staten och förvaltas av Statens Fastighetsverk.
Frågan om avgäldens beräkning kommer alltså att avgöras av HD.
Altingets artikel hittar du här.
Brf Smyrnas syn på avgäldsfrågan har tidigare framförts i en debattartikel,
se nedan.
1 september 2023 kunde Dagens Nyheter med flera nyhetsmedier berätta att även en kulturinstitution som Filminstitutet fallit offer för en skenande tomträttsavgäld som debiteras av Statens Fastighetsverk.
VÄGRADE BETALA FEMDUBBEL HYRA
”Från 2,9 miljoner till 15,3 miljoner kronor. Det är den årliga hyreshöjningen som Statens Fastighetsverk aviserat Filminstitutet. [–]
När Filminstitutet inte godkände de nya kraven så stämde Fastighetsverket Filminstitutet i vintras. Nu ligger ärendet och väntar hos Mark- och miljödomstolen.”
Här hittar du hela artikeln.
26 oktober berättade Dagens Nyheter att parterna hade kommit överens. Avgälden blir 8 miljoner kr i femton år.
18 juli 2023 publicerades på Svenska Dagbladets debattsida en artikel av företrädare för brf Smyrna. Föreningen finns i Stockholm och har fått sin tomträttsavgäld ökad med 163 procent – en ökning som har fastställts i Mark- och miljööverdomstolen och därefter överklagats till Högsta domstolen. Markägare i det här fallet är dock inte staden utan Statens fastighetsverk.
Vi citerar ur artikeln:
”SYSTEMET FÖR TOMTRÄTTER ÄR HELT KLART FÖRLEGAT”
”Det kan också konstateras att i takt med att marken har blivit så pass dyr byggs numera nästan inga nya bostadsrättshus med tomträtt. Det ursprungliga syftet med tomträtterna uppfylls alltså just nu inte – i stället har de befintliga tomträtterna blivit enbart en inkomstkälla för kommunerna och staten.
Systemet för tomträtter är helt klart förlegat och följer inte längre lagstiftarens intentioner. [–]
Det som behövs är ett nationellt, förutsägbart system för tomträttsavgälder. Ett sådant system bör innehålla dels en princip för hur bostadssocial hänsyn ska tas när tomträttsavgälder sätts för bostadshus, dels en mekanism som jämnar ut kraftig markvärdesstegring över tid. [–]
Vår fråga till infrastruktur- och bostadsminister Andreas Carlson är följande:
Är regeringen beredd att ta initiativ till ett nationellt, förutsägbart system för tomträttsavgälder?”
Hela artikeln kan läsas här.
29 maj var det debatt i Stockholms kommunfullmäktige med anledning av Johan Nilssons (M) motion om ”tak i tomträttsavgälden för flerbostadshus och småhus”. Många ledamöter kände sig manade att tala. Debatten varade närmare en timme.
FULLMÄKTIGEDEBATT OM TAK FÖR AVGÄLDER
Debatten finns här att lyssna på i efterhand.
Som bakgrund finns här även Johan Nilssons motion och det remissvar
som lämnades av styrelsen för Tomträttsuppropet.
8 maj publicerades på webbsajten Bostadspolitik.se en artikel och en podd, där Bostadsrätternas Ulrika Blomqvist sammanfattar situationen för bostadsrätter med tomträtt:
”TOMTRÄTTEN ÄR EN RÄVSAX
FÖR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR”
Ulrika Blomqvist säger vidare:
– Hela systemet behöver ses över. Det skapades 1908, på 50-talet gjordes vissa justeringar och för drygt tio år sedan kom en utredning som det inte har hänt något med. Det här är ett system som uppfattas som orättvist och oförutsägbart och man borde tillsätta en utredning som ser över hela systemet från grunden.
Även Lennart Weiss kommer till tals. Han är chefredaktör och ansvarig utgivare för Bostadspolitik.se, tillika kommersiell direktör vid Veidekke:
– Ur ett politiskt perspektiv är det intressant att konstatera att oavsett vem som sitter på makten i Stockholm så har de en tendens att försvara systemet, vilket beror på att det innebär oerhörda intäkter till Stockholms stad. Socialdemokraterna, som i andra sammanhang alltid är emot marknadsprissättning, tycker om det i det här fallet, när det gynnar stadens kassakista.
– Staten borde gå in, ta kommunerna i örat och skapa en ordning som är rimlig, sett ur det allmänna rättsmedvetandet – dagens ordning är inte det.
Här hittar du både artikel och podd.
4 maj 2023 skrev styrelsen för Tomträttsuppropet ett brev till ledamöterna i Stockholms kommunfullmäktige och de bostadspolitiska talespersonerna i Sveriges riksdag.
HUR SKA EN BOSTADSRÄTTSFÖRENING PLANERA?
Domar i Mark- och miljödomstolen och Mark- och miljööverdomstolen väcker frågor och oro för boende i bostadsrätter med tomträtt:
Lagstiftningen är svårtolkad och medför stor osäkerhet om framtida boendekostnader. ”Det är också orimligt att ha en lagstiftning som inte klargör hur man kan upplösa ett tomträttsavtal och ge de boende rätt till ägande av sin mark.”
Stockholms stad måste bland annat klargöra hur staden kommer att fastställa tomträttsavgälderna vid nästa omreglering och om staden kommer att införa en begränsningsregel för ökningarna.
Riksdagen måste ta fram lagstiftning som gör det möjligt att långsiktigt beräkna framtida tomträttsavgälder och avsluta tomträttsavtalen genom friköp av marken.
Hela brevet kan läsas här i reviderad version; en felaktig siffra har korrigerats.
LILJEHOLMSBERGET ÖVERKLAGAR
23 mars kom domen i Mark- och miljödomstolen i Nacka:
Brf Liljeholmsbergets begäran om oförändrad tomträttsavgäld avslogs. Domstolen fastställde Stockholms stads krav på en höjning från drygt 1,6 miljoner årligen till närmare 4,3 miljoner.
3 april beslutade föreningen att överklaga domen till högre instans.
Därefter har föreningen begärt att överklagandet ska läggas vilande, vilket Mark- och miljööverdomstolen har bifallit. Anledningen till denna begäran är att en liknande tvist (gällande brf Smyrna) har överklagats och väntar på prövningstillstånd hos Högsta domstolen.
21 mars 2023 publicerades webbtidningen Altinget en debattartikel av ledande företrädare för Bostadsrätterna, Fastighetsägarna Stockholm, HSB Stockholm och Riksbyggen intresseförening i Stockholm. Vi citerar ur artikeln.
STADENS VILLKOR OMÖJLIGGÖR MARKKÖP
”Det var många av Stockholms bostadsrättshavare som fick upp hoppet när staden beslutade att utreda friköpsvillkoren för tomträttsmark. Beslutet välkomnades även av oss, Stockholms fyra största bostadsorganisationer, som tillsammans företräder en stor majoritet av stadens över 1 600 tomträttsföreningar. [–]
När utredningen presenterades för drygt ett år sedan var den en besvikelse. [–]
Av nära 500 inkomna friköpsanmälningar under 2022 har endast en bostadsrättsförening lyckats genomföra ett friköp. [–]
Så varför friköper inte fler föreningar marken? För att avgäldsnivån är så pass låg att ett friköp inte lönar sig, enligt Exploateringskontoret. Vi delar inte den analysen, utan vill [–] presentera en annan teori: för att stadens villkor gör det omöjligt att genomföra ett friköp.”
Hela artikeln kan läsas här.
30 mars publicerades en replik från Jan Valeskog (S), stadsbyggnadsborgarråd Stockholm stad, och Anders Österberg (S), ordförande exploateringsnämnden.
20 mars 2023 publicerade webbtidningen Mitt i en artikel om stadens tvister med brf Liljeholmsberget och ytterligare sju bostadsrättsföreningar om de kraftigt höjda tomträttsavgälderna. I pappersversion kunde artikeln läsas redan 17 mars.
BRF:ER GÖR UPPROR MOT MARKHYRORNA
"Åtta bostadsrättsföreningar har stämts av Stockholms stad, för att de inte skrivit på sina avtal om kraftigt höjda markhyror. Brf Liljeholmsberget är en av dem. Många miljoner står på spel för föreningen, som fått en höjning på 162 procent."
Hela artikeln kan läsas här.
11 februari 2023 skrev brf Liljeholmsberget ett brev till ledamöterna i Stockholms kommunfullmäktige. Brevet var undertecknat av föreningens ordförande Erik Fahlén, även ledamot i Tomträttsuppropets styrelse.
TOMTRÄTT HAR BLIVIT OMODERNT
Staden har stämt brf Liljeholmsberget som vägrat att acceptera höjd tomträttsavgäld; parterna möttes 22 februari i Mark- och miljödomstolen i Nacka. Men brevet handlar om mycket mer än olika uppfattningar om avgiftsnivåer.
"Tomträttsavgäldens utveckling ligger helt utanför vår förenings kontroll. Avgälden bestäms av staden utan förhandling, och det finns ingen begränsningsregel för ökningen. Därmed är det i praktiken inte möjligt att ansvarsfullt förvalta föreningen. [–]
Stadens tillgångar, däribland tomtmark, ska ge så hög avkastning som möjligt till stadens invånare. Detta budskap uttalas av ansvariga politiker och förmedlas av stadens tjänstemän, och det kan låta helt rimligt. Men tomträttsavgälder på nuvarande nivåer ger oönskade sociala effekter.
Tomträtt har i dag blivit omodernt. [–]
Därför bör staden avveckla systemet med tomträtter under värdiga former. Det gäller ekonomi och boende för en femtedel av valmanskåren.
Beslutsmakten ligger hos kommunfullmäktige i Stockholms stad."
Här finns brevet i sin helhet.
10 februari 2023 skrev Claes Kjellander ett brev med anledning av meningsutbytet i Stockholms kommunfullmäktige 30 januari. Mottagare var Jan Valeskog (S). Övriga fullmäktigeledamöter fick också ta del av brevet. Kjellander är ordförande i brf Hamnvakten och i Tomträttsuppropet.
EN FRUKTANSVÄRT DÅLIG AFFÄR FÖR OSS BOENDE
"Du säger också att avgälderna är extremt låga och att alla vill bo på tomträtt. Jag ser på min egen förening, byggd av HSB i omkring 1980/81. Värdet på marken var då 22–23 mkr. Med nuvarande tomträttsavtal som löper fram till 2030 kommer vi att ha betalt 10 gånger så mycket, ca 200 mkr, i avgälder och vi ser inget stopp på höjningarna. Kanske har vi olika definition på vad som är billigt och en bra affär men för mig är det uppenbart att de i HSB som gjorde denna affär med kommunen gjorde en fruktansvärt dålig affär för oss boende i föreningen."
Här kan du läsa brevet i sin helhet.
30 januari 2023 var det i Stockholms kommunfullmäktige ett meningsutbyte om situationen för stadens bostadsrättsföreningar. Deltagare var André Nilsson (L) och Jan Valeskog (S).
DEBATTEN MELLAN NILSSON OCH VALESKOG
finns här att lyssna på i efterhand.
31 oktober 2022 publicerade styrelsen för Tomrättsuppropet ett debattartikel på svd.se/debatt. Här följer ett par avsnitt ur artikeln:
AVVECKLA TOMTRÄTTERNA!
Bostadsrättsföreningar med tomträtt i Stockholms stad är på väg mot ekonomisk kris. Detta beror på stadens metoder för att värdera och utkräva förräntning av föreningarnas tomtmark. [–]
De politiska partierna måste fundera över vad de vill med tomträtten i framtiden. Den nuvarande utvecklingen är ohållbar och staden riskerar att få ett stort antal bostadsrättsföreningar som inte kommer att ha råd med underhåll och utveckling.
Stockholms stad måste ta fram en modell för friköp som gör det möjligt för föreningarna att friköpa.
Hela artikeln kan laddas ned här.
13 juni 2022 publicerade SVT Stockholm ett inslag om friköp av kommunägd tomtmark:
BRF I BROMMA RATAR STADENS ERBJUDANDE
OM MARKKÖP:
”DET ÄR HELT TOKIGT”
Här kan du se tv-inslaget. På samma ställe kan du länka vidare till ett uppföljande inslag dagen därpå (14 juni).
9 juni 2022 publicerades i Fastighetsnytt ett debattinlägg om Göteborgs stads hantering av tomrättsavgälder. Inlägget är undertecknat av företrädare för HSB, Riksbyggen, Fastighetsägarna och en enskild bostadsrättsförening. Vi citerar ur artikeln.
AVGÄLDSCHOCK UNDVEKS I SISTA STUND
– NU KRÄVS EN NY TOMTRÄTTSMODELL
”I en ny dom går staden med på en uppgörelse, och drar tillbaka oskäliga höjningar för närmare 1000 lägenheter i Göteborg. En viktig delseger, men fortfarande riskerar tusentals göteborgare chockhöjningar. [–]
Vi vill se att en moderniserad modell för beräkning av tomträttsavgälder för flerbostadshus utreds och beslutas. [–]
Vid ett friköp betalar ägare till flerbostadshus 100 procent av marktaxeringsvärdet, medan småhusägare betalar 50 procent. Vi kräver mer likställda villkor för friköp. För att bostadsrättsföreningar överhuvudtaget ska ha möjlighet att friköpa kräver vi att priset sätts till 30 procent av marktaxeringsvärdet, baserat på 2019 års nivåer. [–]
Friköpspriset kan inte utgå från marknadsvärdet på en öppen marknad, eftersom det endast finns en möjlig köpare, det vill säga bostadsrättsföreningen. Priset måste därmed sättas på en nivå som är möjlig för de boende att betala.”
Här kan du läsa hela debattartikeln.
1 februari 2022 publicerades i Dagens Nyheter en nyhetstext av Dan Lucas om Brf Bandhagen – ännu en bostadsrättsförening i Stockholm som vägrat att skriva på nytt avtal om tomträttsavgäld med staden. Här följer ett par citat ur artikeln.
VÄGRAR SKRIVA PÅ AVTAL
– DÅ BLEV DE STÄMDA AV STOCKHOLMS STAD
”När bostadsrättsföreningen BRF Bandhagen fick beskedet att deras tomträttsavgäld skulle höjas med 42 procent på ett bräde vägrade styrelsen att gå med på kravet.
Stockholms stad svarade med att stämma föreningen och nu ska höjningen avgöras i domstol.
För ett år sedan damp ett brev från Stockholms stad hos Morgan Öberg, ordförande i BRF Bandhagen, en förening med 580 lägenheter utspridd på åtta tomträtter i södra Stockholm.
– Vi fick ett kontrakt översänt och vi skulle returnera det, säger Öberg. [–]
– Det är helt OK att vi betalar en hyra för marken. Men den måste baseras på något som vi kan förstå, säger han. [–]
När föreningen vägrade skriva på avtalet stämde Stockholms stad den.
– Det är därför som vi inte har skrivit på – så att vi kan få det prövat i domstol, säger Öberg.”
Här kan du läsa hela artikeln.
31 januari 2022 publicerades på tidningen Mitt i:s hemsida ett debattinlägg av ledande företrädare för Bostadsrätterna, Fastighetsägarna Stockholm, HSB Stockholm och Riksbyggen intresseförening i Stockholm. Vi citerar ur artikeln.
STOCKHOLMS SÄNKTA MARKPRIS ETT SLAG I LUFTEN
"I dag, den 31 januari, beslutar Stockholms stad om sänkt friköpspris för bostadsrättsföreningar med tomträtt. Syftet är att underlätta för föreningar som idag hyr marken dyrt av staden att istället äga den, genom ett friköp.
Att villkoren förändras är efterlängtat, men det nya friköpspriset blir tyvärr ett slag i luften. [–]
Vi har på djupet undersökt cirka 90 bostadsrättsföreningars förutsättningar för friköp. För att ett friköp ska vara genomförbart, med en belåningsgrad som en bank godtar, behöver friköpspriset sättas till 50 procent av marktaxeringsvärdet. Det vill säga samma villkor som gäller för småhusägare. [–]
Frågan är högst angelägen för stadens cirka 1 500 föreningar och 170 000 bostadsrättshavare som berörs. Markhyran, som höjdes kraftigt 2017, utgör nämligen inte enbart ett svart hål i föreningarnas kassor. Den leder också till höjda månadsavgifter för de boende, och gör det svårt att över tid planera föreningens underhåll, renoveringar och gröna investeringar.”
Hela inlägget kan läsas här.
5 december 2021 publicerades på Dagens Nyheters debattsida ett inlägg av ledande företrädare för Bostadsrätterna, Fastighetsägarna Stockholm, HSB Stockholm och Riksbyggen intresseförening i Stockholm. Vi citerar ur artikeln.
”HÖJD MARKHYRA KAN CHOCKHÖJA
AVGIFTERNA I BOSTADSRÄTTER”
”Många kommuner höjer bostadsrättsföreningars markhyra kraftigt. I Stockholm blir höjningen i genomsnitt 120 procent [–]. Nu måste politikerna agera så att inte bostadsrättsinnehavare tvingas lämna sina hem på grund av chockhöjda månadsavgifter [–].
För knappt fem år sedan drev den dåvarande rödgrönrosa majoriteten igenom nya avgäldsnivåer. Moderaterna, som då befann sig i opposition, sade nej till höjd markhyra. Men trots att en blågrön, moderatledd majoritet styrt Stadshuset sedan 2018 har tomträttsreformer uteblivit. Politikerna i huvudstaden är uppenbarligen mån om den årliga intäkten på nästan 2,4 miljarder kronor, varav drygt 1 miljard kronor kommer från flerbostadshus. [–]
Någon gång efter årsskiftet presenterar Stockholms stad sin pågående utredning av friköpsvillkor. Det är välkommet, men långt ifrån tillräckligt. Det är tydligt att gällande praxis riskerar att omkullkasta bostadsrättsföreningars huvudsakliga uppdrag – att långsiktigt förvalta husen och främja medlemmarnas ekonomiska intressen. Stadens modell måste omarbetas i grunden.”
Artikeln mynnar ut i ett antal uppmaningar till Stockholms stad, bland annat:
Likställ villkoren för friköp.
Ta fram en transparent och legitim modell för beräkning av avgälden.
Frys avgäldsnivån i väntan på reformering av systemet i Stockholm och utfall i förestående rättsprocesser.
Hela artikeln kan läsas här.
29 oktober 2021 publicerade styrelsen för Tomrättsuppropet ett debattinlägg på Bostadsbubblan.
TOMTRÄTTSINNEHAVARE INTE ETT SÄRINTRESSE
Är innehavare av tomträtt i Stockholm ett särintresse? Nej, de är en avtalspart i ett mycket ojämlikt avtal. Ett avtal som endast kan sägas upp av den ena parten, staden, medan den andra parten är bunden i evig tid om inte staden säger upp avtalet.
Avtalet saknar all transparens. Det går inte att förutse hur staden kommer att värdera marken. Det enda man vet är att staden kommer att kräva en realavkastning på 3,25 procent samtidigt som realräntan de senaste tjugo åren i genomsnitt legat på drygt 1 procent. Detta samtidigt som den faktiska låga räntenivån är en av de främsta faktorerna som drivit upp tillgångspriserna. Detta till trots att tomträttslagen anger att räntan ska vara rimlig och baseras på realräntans utveckling.
Avtalet är inte förhandlingsbart. Normalt får man sig tillskickat ett tilläggsavtal med hot om stämning om man inte skriver på. Små föreningar har naturligtvis inte ekonomiska möjligheter att driva en process mot staden och en bostadsrättsförening kan ju inte ta sina byggnader och flytta någon annanstans.
Avtalet liknar med andra ord mer en livegenskap eller ett slavkontrakt och stadens tilläggsavtal ”an offer you can’t refuse” som man säger i andra kretsar. Sådana avtal finns inte i andra seriösa sammanhang där exempelvis budplikter och tvångsinlösen gör att man kan lösa upp ekonomiska beroenden.
Särintressen brukar man hänvisa till när någon vill få del av skattemedel men tomträttsavgälder är inte skattemedel och innehavare av en tomträtt är inte ett särintresse utan en avtalspart. Här rör det sig om stadens egna medborgare som är osäkra på vad deras största ekonomiska åtagande är värt och hur det kommer att påverkas i framtiden.
Vad är då värdet av tomträttsmark? Det finns några saker att notera. Det finns bara en köpare, den som har tomträttsavtalet. Det står byggnader på marken som ägs av innehavaren av tomträtten. Av både sociala och ekonomiska skäl kan staden inte köpa och riva dessa hus. Staden har genom tomträttsavtalet en gång för alla avhänt sig all rådighet över marken och givit innehavaren av tomträtten en i grunden evig tillgång till marken för att använda den på det sätt som föreskrivs i avtalet och detta har naturligtvis ett värde för innehavaren av avtalet. Det visar staden också när den anger att det faktiska värdet på tomträttsmarken i själva verket är trettio procent av markens värde vid en försäljning på en öppen marknad, vilket också är en rimlig bedömning med tanke på att parterna i tomträttsavtalet är låsta vid varandra.
Självklart kan inte priset på sådan mark vara detsamma som mark som kan säljas i avröjt skick, färdig för byggnation i en öppen auktion. Det finns bara två parter, de två parterna som har tecknat tomträttsavtalet och priset är vad säljaren är villig att sälja för och vad köparen är villig att betala.
Bara i Stockholm berör systemet 600 bostadsrättsföreningar, vilka representerar ett stort antal medborgare i Stockholm som påverkas av detta orättfärdiga och ojämlika system. Det är dags att staden inser att systemet kommit till vägs ände och hittar ett sätt att lösa upp tomträttsavtalen.
Claes Kjellander, Erik Fahlén, Christian Fredriksson och Bengt Ollén
Tomträttsuppropet
Här är en länk till bostadsbubblan.
10 juni 2021 publicerade styrelsen för Tomrättsuppropet ett debattinlägg i Tidningen Mitt i:s digitala upplaga. Här följer ett par avsnitt ur artikeln:
MODERATERNA – SVIK INTE OSS MED TOMTRÄTT
Stockholm stad chockhöjer tomträttsavgälden. Moderaterna var under förra mandatperioden när ni var i opposition mot den höjningen. Nu har ni övergett den linjen. [–]
När Socialdemokraterna styrde i stadshuset föreslog de kraftiga höjningar 2017. Då protesterade Moderaterna. Nu gör ni tvärtom. Detta trots att regeringen Reinfeldt tillsatte en statlig utredning för att ändra systemet, ta bort chockhöjningar och skapa förutsägbarhet. En fråga Moderaterna fortsatt driver i riksdagen. Moderaterna och den grönblå majoriteten har gett ett utredningsuppdrag om att se över systemet i Stockholm. En utredning som inte är klar. Ändå drivs höjningarna vidare istället för att vänta på svaret.
Moderaterna behöver dra i handbromsen.
Hela artikeln kan läsas här.
7 april 2021 rapporterade Borätt Forum om läget i Göteborg.
Vi återger ett par citat.
SKENANDE AVGÄLDER
LEDER TILL FLER RÄTTEGÅNGAR I GÖTEBORG
I Göteborg stundar flera rättstvister mellan bostadsrättsföreningar och kommunen angående avtalen för de nya tomträttsavgälderna. [–]
HSB Göteborg har 49 bostadsrättsföreningar med markupplåtande tomträtt. Av dessa har cirka 10 föreningar vars avtal gått ut valt att inte skriva på nya, vilket i sin tur lett till att Göteborg kommun stämt föreningarna.
Läs hela artikeln här.
30 mars 2021 publicerade Borätt Forum en artikel om det nybildade Tomrättsuppropet. Vi citerar.
TOMTRÄTTSUPPROPET TAR KAMPEN
MOT SKENANDE AVGÄLDER
– Den fjärde februari hade vi möte med drygt 40 andra föreningar och kunde vi starta Tomträttsuppropet, säger Claes Kjellander, ordförande i bostadsrättsföreningen Hamnvakten på Södermalm.[–]
Från millennieskiftet fram till 2010 följdes KPI, konsumentprisindex, och tomträttsavgälderna åt för BRF Hamnvakten. Sedan dess har avgälderna skjutit i höjden medan KPI inte växt på i samma hastighet.
– I vår förening så har avgälderna har ökat med 300–400 procent medan KPI har ökat med 45 procent.
Hela artikeln kan läsas här.
